Détails sur la location d’un stationnement ou un garage

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La location d’un stationnement

Vous louez un stationnement de type parking ou garage. Quelles sont les règles qui s’appliquent à cette location ?

I. Déterminer de quel type de location il s’agit

Tout d’abord, pour savoir quel contrat utiliser, il convient de distinguer 2 types de location possibles de parking ou de garage :

  1.     La location d’un stationnement avec un logement

  2.     La location indépendante d’un stationnement


1) La location d’un stationnement avec un logement

Le stationnement et le logement forment un tout indissociable et sont loués au même locataire, on dit alors que l’emplacement constitue un accessoire au logement et c’est les conditions du bail du logement qui s’applique à la fois pour le local à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, et également au(x) stationnement(s) loué(s) accessoirement. Ainsi, pour une location vide, ce bail unique sera soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ou loi Mermaz. Pour une location meublée, il est encadré par les dispositions du bail meublé.

Attention : Il est toutefois possible pour le propriétaire et le locataire d’utiliser 2 baux, un pour le local d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 pour une location vide, et un autre soumis aux dispositions du Code Civil pour la location du stationnement. Le bail du logement doit alors impérativement mentionner la commune intention des parties de ne pas faire du stationnement un accessoire du contrat de location du logement. (Décision de la Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, rendue le 5 mars 1997)


2) La location indépendante d’un stationnement

Dans ce cas, le propriétaire ne met en location qu’un ou des stationnement(s), cela relève alors du droit commun de louage régi par les articles 1708 à 1762 du Code Civil relatifs à la liberté contractuelle que l'on appelle communément " le secteur libre ". La rédaction du contrat est donc libre, les parties peuvent négocier les différentes clauses du bail (durée, loyer, résiliation, etc.). On dit que le contrat a force de loi et rend légal la location de courte durée (moins d’un an) et la location en alternance aussi dénommée location partagée entre le propriétaire et le locataire. Toutefois certaines clauses peuvent être annulées si elles présentent un caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Voici énumérées ci-dessous les clauses habituelles d’un contrat de location de stationnement isolé :

    La forme du contrat

    Le contrat peut être écrit ou oral. Bien évidemment, le fait d’avoir un contrat écrit permet de se prémunir de toute surprise. Deux formes de contrat sont disponibles gratuitement au téléchargement dans votre espace membre, un bail pour les locations continues de stationnement et un autre pour les locations en alternance ou locations partagées.

    La description des lieux et des équipements remis

    Il est nécessaire de situer et de désigner spécifiquement l’objet de la location : son adresse, le niveau s’il s’agit d’un parking souterrain ainsi que le type et le nombre d’équipements remis (nombre de clés, de badges, de télécommandes…).

    La durée du bail

    La durée est libre. Elle peut être irrévocable sur toute la durée du contrat ou prévoir des clauses de résiliation en cours de bail pour le locataire et/ou le propriétaire. En général, le bail est renouvelable par tacite reconduction mais ça peut ne pas être le cas, notamment pour des locations de courte durée.

    Le préavis, durée et forme.

    La durée de préavis est libre et s’ajuste en principe à la durée du contrat : plus le bail est court, plus le délai de préavis est raccourci. La norme est d’un ou deux mois pour un bail d’un an. Pour un contrat de six semaines, on peut envisager un préavis d’une semaine ou quinze jours. Quant à la forme du congé, les parties privilégient souvent la lettre recommandée. Néanmoins, pour des durées de location très courte, un email est plus rapide et pratique, c’est pourquoi nos modèles de baux téléchargeables intègrent un emplacement à compléter pour cette forme de résiliation si les parties souhaitent y avoir recours. Les utilisateurs sont avertis qu’un email ne présente pas la même valeur juridique qu’un courrier recommandé classique en cas de litiges.

    Le montant du loyer

    Il convient de préciser tout d’abord sa périodicité : par jour, par semaine ou par mois. Le montant est ensuite fixé librement par les parties mais dans certaines conditions, de la TVA à 19,6% peut venir se rajouter (voir les conditions au paragraphe III.2). Au propriétaire d’indiquer si le loyer est assujetti à la TVA et si oui, de distinguer les montants HT et TTC.

    Le dépôt de garantie

    Là encore, il est librement fixé entre les parties. Il tient compte à minima, de la valeur de remplacement des équipements remis tels que badges, clés, télécommandes… Pour un garage, il conviendrait aussi d’intégrer le coût d’une éventuelle dégradation des moyens de fermeture comme la porte du garage et sa serrure.

    Les charges récupérables auprès du locataire.

    Soit les charges sont fixées forfaitairement soit sous forme de provisions. Pour un stationnement, les charges sont le plus souvent forfaitaires et correspondent aux charges d’ascenseur, d’électricité, de menus entretien comme le ménage ou les ampoules et de l’eau froide si un branchement a été prévu pour le stationnement (dans le cas de certains emplacements d’hivernage camping-car, caravane et bateaux).

    L’indexation

    L’indexation se pratique une fois par an à la date anniversaire du contrat si celui-ci le prévoit. Seuls ces contrats d’au moins un an sont donc concernés. L’augmentation du loyer suit celle de l’Indice national du Coût de la Construction (ou ICC) publié chaque année par l’INSEE.

    L’assurance

    Que ce soit pour un parking ou un garage fermé, tout stationnement doit être assuré par son ou ses utilisateur(s). Pensez à contacter votre assurance au plus tôt.

II. Les diagnostics immobiliers obligatoires

Pour la location de tout stationnement, le propriétaire doit absolument remettre à son locataire un Etat des Risques Naturels et Technologiques ou ERNT à la signature du contrat. Certaines informations sont disponibles à la mairie ou à la préfecture et sur le site www.prim.net. Sinon, vous pouvez vous adresser à un professionnel du diagnostic immobilier.

III. Les impôts et taxes

1) Les impôts

    Dus par le propriétaire :
    Les revenus provenant de la location d'un stationnement quel qu’il soit sont soumis aux impôts sur les revenus fonciers. Le propriétaire doit par ailleurs s’acquitter de la taxe foncière.
    Dus par le locataire :
    Le locataire est tenu de payer la taxe d’habitation sur le stationnement si celui-ci :

  •         Est considéré comme une dépendance de l’habitation
  •         Se situe à moins d’un kilomètre à vol d’oiseau de l’habitation.

    Pour les autres, aucune taxe n’est due.

2) La TVA

    La location d’un stationnement est soumise au paiement de la TVA, excepté si :
        Le stationnement est loué en tant que local accessoire d’un logement principal.
        Il fait partie du même ensemble immobilier que le local principal.
        Il a été mis en location par le même propriétaire et il est loué au même locataire.

Cependant, les propriétaires qui tirent de la location d'emplacements un revenu annuel qui n'est pas supérieur à 32 600 euros sont susceptibles de bénéficier de la franchise en base en vertu de l’article 293 B du Code Général des Impôts. Ce point est particulier à chaque cas. Les quittances de loyer délivrées par le propriétaire doivent alors porter la mention "TVA non applicable art. 293 B du CGI".

IV. La sous-location

On parle de sous-location pour un locataire d’un stationnement qui le sous-loue à un tiers. Cela nécessite d’avoir obtenu du propriétaire son autorisation préalable et écrite. Mais dans tous les cas, le loyer de la sous-location ne peut être supérieur au loyer payé au propriétaire, le locataire ne fait donc pas de profits, et ces revenus perçus doivent être déclarés comme revenus fonciers.

Par ailleurs, la durée du contrat de sous-location ne peut être supérieure à la durée prévue par le bail principal signé avec le propriétaire.

 

Source : http://www.optionparking.com/conseils/juridique

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