Location : Déféndez vos droits !

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Frais d'agence, établissement du bail et de l'état des lieux :  A partager entre le propriétaire et locataire !

Loi Alur (loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) : Plafonnement des frais de location

Souvent les locataires sont victimes d'abus et supportent intégralement les frais liées à la location, alors que la loi a toujours été claire à ce sujet : Les frais doivent être partagées entre le propriétaire et le locataire !

La loi Alur vient de renforcer le dispositif légal en plafonnant les frais d’agence : A partir du 15 septembre 2014, les honoraires de location facturés aux locataires sont plafonnées !

1. Frais concernant l'état des lieux

Lorsque l'état des lieux est établi à l'amiable et en direct entre bailleur et locataire, aucuns frais, rémunération ou honoraire ne peuvent être mis à la charge du locataire. Si les parties mandatent ensemble un professionnel pour le réaliser (agent immobilier par exemple), les frais mis à la charge du locataire sont plafonnés. Dans un contexte conflictuel, les frais de l'état des lieux réalisé par un huissier de justice sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

1.1. État des lieux amiable

Dans la plupart des cas, l'état des lieux est établi à l'amiable et de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. La réglementation applicable en matière de tarif dépend de la date à laquelle l'état des lieux a été réalisé.

1.1.a. État des lieux réalisé avant le 15 septembre 2014

Dans une location vide, aucuns frais ne peuvent être facturés au locataire.

Dans le cadre d'une location meublée en revanche, les honoraires du professionnels peuvent être mis à la charge de n'importe laquelle des parties.

1.1.b. État des lieux effectué depuis le 15 septembre 2014

Lorsqu'un agent immobilier est mandaté pour établir un état des lieux d'entrée, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent excéder :

    le montant payé par le bailleur,

    dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Exemple pour un logement de 25 m² :

Si l'état des lieux est facturé au total 170 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent excéder 75 € (3 € x 25), le bailleur prenant en charge le reste.

Si l'état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.

À savoir : l'état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire.

1.2. État des lieux litigieux

Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, les frais d'huissier applicables dans le cadre de son établissement sont à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire. Les tarifs sont fixes et encadrés par la loi.

À noter : toute clause du contrat de bail qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux est abusive.

Intervention d'un huissier

Si les parties ne peuvent établir l'état des lieux de manière contradictoire (par exemple si l'une des parties ne se présente pas), le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou "constat locatif loi de 1989"

Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Tarif forfaitaire

La rémunération de l'huissier pour l'établissement d'un constat locatif est forfaitaire et variable selon la superficie du logement.

Tarif d'un état des lieux établi par huissier

 Superficie du logement                             Tarif applicable HT    

                                                     Métropole                           DOM

Moins de 50 m²                         113,30 €                             147,29 €
De 50 m² à 150 m²                    132,00 €                             171,60 €
 Plus de 150 m²                         198,00 €                             257,40 €

Les lettres de convocation des parties à l'état des lieux sont facturées à hauteur de 15,40 € (pour l'ensemble des lettres).

Il convient d'ajouter à ces tarifs la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la taxe fiscale forfaitaire ainsi que les frais de déplacement.

Attention : si l'huissier de justice est sollicité en dehors du cadre légal du constat locatif loi de 1989, le tarif applicable reste libre.

2. Accès à un logement privé : frais d'agence immobilière

Principe

La rémunération des agents immobiliers qui participent à la mise en location d'un logement vide ou meublé reste à la charge exclusive du bailleur. Seuls les honoraires liés à la visite du locataire, à la constitution de son dossier, à la rédaction du bail et à la réalisation de l'état des lieux peuvent être mis, pour moitié et sous réserve de respecter certains plafonds, à la charge du locataire. Les tarifs appliqués doivent être affichés.

  1.     Frais d'état des lieux
  2.     Autres frais
  3.     Affichage des prix

2.1. Frais d'état des lieux

Le concours d'un tiers (en pratique un agent immobilier ) pour établir l'état des lieux peut être payant.

Dans ce cas, les frais d'agence pour le réaliser sont partagés entre le bailleur et le locataire, ce dernier bénéficiant d'un plafonnement de frais réglementaire à hauteur de 3 € par m².

À savoir : cette réglementation s'applique à compter du 15 septembre 2014. Les agents immobiliers sollicités avant cette date n'ont pas le droit de facturer de frais pour l'établissement de l'état des lieux.

2.2. Autres frais

Les frais d'agence s'appliquent différemment selon la date d'intervention du professionnel.

2.2.a.Intervention avant le 15 septembre 2014

La rémunération de l'agent immobilier dans le cadre de la mise en location d'un logement est partagée pour moitié entre le bailleur et le locataire (on parle aussi de frais de rédaction de bail).

2.2.b. Intervention depuis le 15 septembre 2014

L'intervention d'un agent immobilier peut être facturée au locataire pour certaines interventions uniquement.

C'est le cas des services rendu au titre :

  •     de la visite effectuée,
  •     de la constitution du dossier du locataire,
  •     de la rédaction du bail.

Le tarif applicable au locataire ne peut dépasser à la fois :

    le montant facturé au bailleur,

    et un plafond réglementaire de prix TTC par mètre carré de surface habitable.

Le plafonnement du tarif applicable au locataire varie en fonction de la zone géographique.

Encadrement du tarif d'agence applicable au locataire, en fonction de la  zone géographique dans la quelle il se trouve le bien loué :

Tarif maximum TTC par m² de surface habitable :

Zone très tendue : 12 €

Zone tendue : 10 €

Reste du territoire : 8 €

Ces frais sont dus en une seule fois et ne peuvent être appliqués lors du renouvellement du bail.

En revanche, de nouveaux frais peuvent être facturés à l'occasion d'une augmentation de loyer sous-évalué nécessitant la rédaction d'un nouveau bail.

2.3. Affichage des prix

Qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, les prix de l'agence immobilière sont libres mais ils doivent faire l'objet d'une publicité.

À cet effet, les prix pratiqués par l'agence doivent être :

    affichés lisiblement en vitrine et dans les locaux de l'agence

    et exprimés toutes taxes comprises (TTC).

À noter : les éventuels frais de gestion locative (gestion du bien pendant toute la durée de la location) sont supportés par le bailleur.

 

Sources :

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : article 4 : Clause abusive (article 4 k) et et article 3-2 : état des lieux
Décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier : Plafonnement des tarifs applicables au locataire
Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 5 : Partage des frais
Arrêté du 30 septembre 2014 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement : Liste des communes appartenant à une zone dite "très tendue" (zone A bis de l'annexe 1)
Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants : Liste des communes appartenant à une zone dite "tendue" (liste en annexe du décret)
Arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières : Affichage des prix

#1 CalimeroBis a dit :

Si on croit à cet article, avant le 15/09/2014 les agences immobilières ne facturaient pas du tout l'état des lieux... La grande avancée de la loi Alur est que maintenant les agences facturent les états des lieux, mais les frais correspondants sont plafonnés ! Cherchez l'erreur !

#2 Calimero a dit :

Il me semble que les frais d'agence sont plus chers avec la loi Alur... Avant on payait un mois de loyer en frais d'agence. Maintenant malgré les plafonnements on risque de payer plus... Ca dépend de surface et de zone. A moins qu'il y a des agences qui exigent plus qu'un loyer... Il n'y a pas vraiment des avancés avec la loi Alur. Dans les meilleurs des cas, la différence ne sera pas significative. Mais bon, en principe, ce n'est pas mal qu'il y a des plafonnements, mais ils auraient pu être plus importants.

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